서울 아파트 신고가, 중고가 구간으로 이동하는 시장 변화

2025년 서울 아파트 시장은 가격 상승세를 지속하면서도 신 고가가 형성되는 가격대에 뚜렷한 변화를 보이고 있습니다. 대출 규제와 금융 여건 변화로 인해 초 고가 아파트보다는 중고가 구간에서 신고가 거래가 집중되는 현상이 나타났습니다.

 

본문 1: 신고가 형성 가격대의 이동 

2025년 1분기 서울에서는 15억 초과~20억 이하 구간의 신고가 비중이 3.4%, 30억 초과 구간이 3.7%로 고가 구간에서 신고가 비중이 상대적으로 높게 나타났습니다. 그러나 시간이 지나면서 이러한 패턴에 변화가 발생했습니다. 4분기에는 9억 초과 15억 이하 구간은 5.2%까지 상승하며 신고가 형성의 중심이 중고가 구간으로 이동했습니다. 

동시에 30억 초과 구간의 신고가 비중은 1분기 3.7%에서 4분기 2.4%로 낮아졌습니다. 이러한 변화는 서울 아파트 가격이 하락했기 때문이 아니라, 대출 규제 강화와 자금 조달 여건의 변화가 복합적으로 작용한 결과입니다. 2025년 6월 27일 발표된 부동산 대책으로 주택담보대출이 6억원으로 제한되고, 소유권 이전 전 전세대출이 금지되면서 실수요자들의 자금 여력이 제한되었습니다.

 

이에 따라 자금 조달이 상대적으로 용이한 중고가 구간에서 거래가 활발해진 것입니다. 서울 아파트 시세는 2025년 말 기준 3.3㎡당 4785만원으로 전년 대비 11.5% 상승하며 견고한 상승세를 유지했습니다. 특히 강남3구는 더욱 가파른 상승세를 보였습니다. 하지만 이러한 전반적인 가격 상승 속에서도 실제 거래와 신고가 형성은 중고가 구간으로 집중되는 양극화 현상이 나타났습니다.

 

부동산 전문가들은 고가 주택에 대한 자산가 수요는 유지되고 있으나, 대출 의존도가 높은 실수요자들이 접근 가능한 가격대에서 거래를 형성하면서 시장 구조가 재편되고 있다고 분석합니다. 결과적으로 신규 거래와 신고가 형성이 중고가 구간에 집중되는 흐름이 뚜렷해진 것입니다.

 

본문 2: 지역별 신고가 거래 현황과 시장 전망 

10·15 부동산 대책 발표 이후 서울 아파트 거래량은 급감했지만, 핵심지 거래는 오히려 활발해지는 모습을 보였습니다. 특히 용산구, 송파구, 서초구 등 주요 핵심지를 중심으로 신고가 거래 비율이 증가했습니다. 

 

2025년 7월 서울에서 발생한 아파트 매매 거래 중 23.6%가 신고가로 집계되어 2022년 7월 이후 3년 만에 최고치를 경신했습니다. 흥미로운 점은 6·27 대책으로 거래량은 급감했지만, 신고가 비율은 오히려 증가했다는 사실입니다. 

이는 대출 의존도가 높은 중저가 실수요자들의 거래가 위축된 반면, 자금 여력이 있는 수요자들을 중심으로 한 거래는 지속되었기 때문입니다. 특히 강남, 서초, 용산 등 상급지의 고가 아파트는 여전히 신고가를 경신하며 수요가 이어지는 반면, 중저가 단지에서는 거래가 위축되어 시장의 온도 차가 크게 벌어졌습니다. 

가격대별로 살펴보면, 12억원 초과~20억원 미만 구간에서는 맞벌이 고소득층이나 갈아타기 수요 등 자산 여력이 있는 수요자들이 여전히 적극적으로 매수에 나서고 있습니다. 이 구간은 대출 제약은 있지만 자기자본으로 어느 정도 대응할 수 있는 구매력을 갖춘 실수요자들이 선호하는 가격대로 자리잡았습니다. 

한국부동산원에 따르면 2025년 12월 셋째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 지난주 대비 0.18% 상승하며 2월 첫째 주부터 45주 연속 상승세를 이어갔습니다. 권역별로는 용산구의 상승폭이 0.31%로 가장 두드러졌으며, 송파구와 서초구도 0.2% 이상의 상승률을 기록했습니다. 

전문가들은 2026년에도 서울 아파트 시장의 이러한 양극화 추세가 지속될 것으로 전망합니다. 공급 부족에 대한 불안과 시간이 지날수록 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다는 인식이 겹치며, 자신의 자금력 안에서 가능한 선택을 이어가는 흐름이 당분간 계속될 가능성이 높습니다. 

특히 강남3구와 마용성 등 상급지의 재건축 및 신축 단지를 중심으로 한 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 더욱 강화되면서, 입지에 따른 집값 격차는 더욱 벌어질 것으로 예상됩니다. 동시에 중고가 구간에서는 실수요자들의 지속적인 거래가 이루어지면서 해당 가격대의 신고가 경신도 계속될 전망입니다.